Realizacja instalacji fotowoltaicznej dla wspólnoty mieszkaniowej Śląska 12, Szczytno.

Fotowoltaika w bloku – dlaczego to trudniejsza układanka niż myślisz

Pierwsza bariera nie ma nic wspólnego z techniką, tylko z psychologią i prawem. Każdy kilowat mocy trzeba „przegłosować” większością udziałów, o której mówi art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokali. Oznacza to, że wystarczy kilka lokali z dużymi udziałami, by zablokować projekt, nawet gdy większość mieszkańców jest „za”.

Na bloku każdy centymetr dachu ma już lokatorów: kominy, czerpnie, odpowietrzenia, reklamy GSM. Do tego dochodzi nośność. Konstrukcja inwazyjna z kotwami to średnio ≈ 15 kg/m², balastowa nawet do 50 kg/m² – wartości, które dla stropodachu z lat 70. potrafią przekroczyć zapas bezpieczeństwa konstrukcyjnego. Zanim zostanie narysowany layout modułów, statyk liczy – i często każe przenieść część mocy na elewację lub pergolę parkingową. 

Od 1 kwietnia 2022 r. rozliczamy się w modelu wartościowym, a nie ilościowym. Sprzedajemy energię po cenie Rynku Dnia Następnego, kupujemy po taryfie detalicznej, a różnice trafiają na konto depozytowe ważne 12 miesięcy. Dla wspólnoty to znaczy, że każdy kilowat zużyty w windzie „tu i teraz” wart jest 100% ceny detalicznej, podczas gdy kilowat oddany do sieci odzyskuje zwykle 60–80% tej wartości. Projekt musi więc maksymalizować autokonsumpcję: reguluje harmonogram pracy pomp, a oświetlenie LED z czujnikami zmienia nocny profil zużycia. Bez tej optymalizacji okres zwrotu wydłuża się nawet o 3 lata. 

Dobór mocy „na oko” zdarza się w domach jednorodzinnych; w bloku to proszenie się o tarczę nadpłaconych faktur. Tu wykorzystuje się analizatory energii (np. systemy pomiarowe klasy MID) i zebrane profile 15-minutowe z całej części wspólnej. To pokazuje, że klatka A pobiera najwięcej prądu po 16:00, a hydrofornia startuje przed szczytem cenowym. Dzięki temu łatwo policzyć, że instalacja 42 kWp będzie przewymiarowana, a 38 kWp da 78% autokonsumpcji.

Poniżej 50 kWp mówimy o mikroinstalacji: nie potrzeba pozwolenia na budowę, a po zakończeniu montażu wystarczy zawiadomić straż pożarną i operatora sieci. Powyżej tej granicy wchodzi się w pełną procedurę budowlaną, decyzję środowiskową i projekt wykonawczy z podpisem konstruktora. W praktyce może to dodać 6–9 miesięcy i kilkadziesiąt tysięcy złotych do budżetu. Dlatego najpierw bada się zapotrzebowanie, a potem przycina moc do poziomu, który spełnia potrzeby i mieści się w ramach mikroinstalacji.

Studium przypadku – Śląska 12 w Szczytnie

Budynek z lat 70., 40 mieszkań, ograniczona powierzchnia dachu i wysokie koszty energii – tak wyglądał punkt wyjścia wspólnoty mieszkaniowej przy ul. Śląskiej 12 w Szczytnie. Celem było przygotowanie instalacji fotowoltaicznej, która spełni wymogi techniczne i formalne, realnie obniży koszty oraz wpisze się w dostępne programy dotacyjne.

Projekt przewidział instalację o mocy 40 kWp, czyli 160 paneli rozmieszczonych na ok. 450 m². Dla strefy Mazur oszacowano uzysk około 950 kWh/kWp, co daje roczną produkcję około 38 MWh.

Zastosowano konstrukcję wsporczą na kotwach chemicznych, tak aby równomiernie rozłożyć ciężar i nie przekroczyć 15 kg/m² – warunku kluczowego przy dachu z wielkiej płyty (rok budowy 1978). Audyt energetyczny wykazał, że największe zużycie generują kotłownia, hydrofornia i windy, dlatego moduły ustawiono pod kątem 15° w układzie wschód–zachód, by podnieść autokonsumpcję w godzinach porannych i popołudniowych.

Do bieżącego nadzoru uruchomiono system online prezentujący produkcję i zużycie na ekranie w holu, co ułatwia raportowanie i podnosi świadomość energetyczną mieszkańców.

Po pierwszym roku eksploatacji instalacja wyprodukowała 37,6 MWh; 82 % energii zużyto na miejscu, przede wszystkim na pompy ciepła, automatykę i oświetlenie, a pozostałe 18 % sprzedano w systemie net-billingu. Środki z depozytu energetycznego zasiliły fundusz wspólnoty.

Finanse i zwrot z inwestycji

Łączny budżet modernizacji energetycznej przy Śląskiej 12 oszacowano na około 625 tys. zł; kwota ta obejmowała zarówno 40-kilowatową instalację fotowoltaiczną, jak i zestaw pomp ciepła, pracę ekip wykonawczych oraz wymagane pomiary odbiorcze. Aby przedsięwzięcie nie obciążyło nadmiernie funduszu remontowego, zarząd wspólnoty sięgnął po preferencyjną pożyczkę z Wojewódzkiego Funduszu Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej w Olsztynie.

Umowa kredytowa opiewała na 500 tys. zł, przy oprocentowaniu powiązanym z niższą od rynkowej stopą redyskonta weksli; harmonogram spłat rozpisano tak, aby rata była niższa niż prognozowane roczne oszczędności na energii. Brakujące około 125 tys. zł pochodziło z kapitału własnego wspólnoty – częściowo ze środków zgromadzonych na funduszu remontowym, częściowo z jednorazowych dopłat właścicieli lokali, rozłożonych na kilka rat, co zminimalizowało jednorazowe obciążenie domowych budżetów.

Przy cenie energii wspólnych mediów rzędu 1 zł/kWh instalacja przynosi dziś oszczędność około 38 tys. zł rocznie. Oznacza to prosty okres zwrotu bliski 8 lat; każda kolejna podwyżka taryf skraca ten czas, a model prosumenta lokatorskiego gwarantuje, że cała wartość sprzedanych nadwyżek zasila konto wspólnoty, przyspieszając spłatę pożyczki i budując kapitał na przyszłe modernizacje.

Lekcje dla Twojej wspólnoty

Pierwszy krok to precyzyjne pomiary zużycia energii części wspólnych. Liczniki z 15‑minutowym odczytem – instalowane na klatkach, w windach, hydroforni czy kotłowni – pokażą, kiedy pobór prądu jest najwyższy. Dzięki temu moc fotowoltaiki zostanie dobrana do realnego profilu, a nie do „średniej z tabeli”, co bezpośrednio przełoży się na krótszy okres zwrotu.

Konstruktor musi potwierdzić, ile kilogramów na metr kwadratowy przyjmie stropodach i gdzie znajdują się strefy wyłączeń (kominy, czerpnie, klapy oddymiające). W blokach z lat 70. zapas nośności bywa minimalny, więc każdy moduł liczy się podwójnie. Z wyprzedzeniem ustal, czy część paneli można przenieść na pergolę parkingową lub balkony, jeśli pojawią się ograniczenia.

Jeżeli energia ma służyć wyłącznie częściom wspólnym, wystarczy model lokatorski – cała nadwyżka wraca w złotówkach na konto wspólnoty. Gdy lokatorzy oczekują udziałów indywidualnych, lepszy będzie prosument zbiorowy; wymaga to jednak dodatkowych umów i rozliczeń według udziałów, co wydłuża etap formalny. Kombinacja fotowoltaiki z pompą ciepła stabilizuje profil zużycia: prąd produkowany w ciągu dnia zasila sprężarkę, a ciepło magazynowane w wodzie użytkowej lub buforze redukuje zakupy energii w godzinach szczytu. W typowym bloku taki duet potrafi podnieść autokonsumpcję z 55% do ponad 80%.

Wnioski o dofinansowanie – np. Grant OZE w BGK – składa się zawsze przed zawarciem umowy z wykonawcą. Podpisanie kontraktu zbyt wcześnie automatycznie wyklucza projekt z programu, dlatego harmonogram powinien rezerwować kilka tygodni na procedurę oceny wniosku. Rozpisanie prognoz oszczędności i raty pożyczki na pojedyncze mieszkanie eliminuje większość obaw. Tablica informacyjna na klatce schodowej, cykliczne e‑maile z aktualnym uzyskiem i spotkanie Q&A przed głosowaniem uchwały budują zaufanie, które często przesądza o powodzeniu całego przedsięwzięcia.

Podsumowanie

Śląska 12 udowadnia, że „stary blok” może produkować więcej energii niż sam zużywa i stać się living lab dla nowego prawa OZE. Ale idziemy dalej – od 2025 r. możliwe będzie łączenie magazynów energii z instalacjami lokatorskimi w modelu cable pooling, co pozwoli wspólnocie kupować prąd za hurtową stawkę i ładować go w tanich godzinach. Z kolejną nowelizacją, planowaną na 2026 r., spodziewamy się uwolnienia limitu 50 kWp dla budynków wielorodzinnych. Warto więc zaplanować dach tak, by w przyszłości dołożyć moduły lub magazyn bez kolejnego ruszania konstrukcji.